Взыскание неустойки с застройщика за просрочку

  • 123 Ответов
  • 11942 Просмотров
Уважаемые дольщики!
Нам часто задают вопросы о том, как составить претензию застройщику с требованием передать квартиру,
поэтому предлагаем Вашему вниманию образец такой претензии, который можно использовать применительно к любому из застройщиков.
 
Обращаем внимание, что необходимость направления данной претензии возникает после сдачи дома в эксплуатацию, поскольку в силу ч. 2 ст. 8 214-ФЗ застройщик не вправе передавать квартиры до сдачи дома  - соответственно, пока дом не сдан, ни о каком уклонении дольщика от приемки не может идти речи и данную претензию до сдачи дома можно не направлять.

Всем добрый вечер!
Делимся отличными новостями по взысканию неустойки с застройщиков, входящих в группу компаний Урбан Групп.

Сегодня в Красногорском городском суде с застройщика ООО "Хайгейт" (ЖК Опалиха О3):

1. Судья Потапова С.В. (которая обычно хорошо присуждает по неустойке) взыскала в пользу дольщика:
Неустойка 50 000 руб.
Компенсация морального вреда 10 000 руб.
Штраф 30 000 руб.
Расходы на представителя 20 000 руб.
Расходы на доверенность 1 900 р
Итого: 111 900 руб. при заявленной неустойке 101 965 руб. 24 коп.
(просрочка передачи квартиры составила всего 58 дней).

Таким образом, по данному делу нам удалось взыскать в пользу дольщика сумму, которая в совокупности превышает заявленную неустойку.

2. Судья Губин Я.Ю. взыскал в пользу дольщика:
Неустойка 70 000 руб.
Компенсация морального вреда 2 000 руб.
Штраф 36 000 руб.
Расходы на представителя 8 000 руб.
Расходы на доверенность 1 900 р
Итого: 117 900 руб. при заявленной неустойке 163 844 руб. 72 коп.
(просрочка передачи квартиры составила 83 дня).

По данному делу нам удалось взыскать в пользу дольщика по совокупности требований более 70 % от заявленной неустойки, что является очень хорошим результатом, особенно у судьи Губина Я.Ю., который хуже всех в Красногорском суде присуждает по неустойке.

В Лобненском городском суде судья Платова Н.В. сегодня взыскала с застройщика АО "Континент проект" (ЖК Солнечная система)
в пользу дольщиков:
Неустойка 70 000 руб.
Компенсация морального вреда 4 000 руб.
Штраф 37 000 руб.
Расходы на представителя 10 000 руб.
Итого: 121 000 руб. при заявленной неустойке 155 099 руб. 40 коп.
(просрочка передачи квартиры составила всего 50 дней).

Таким образом, по данному делу нам удалось взыскать в пользу дольщика по совокупности требований более 78 % от заявленной неустойки, что является очень хорошим результатом.

При этом отмечаем, что в Лобненском городском суде традиционно хорошая практика по неустойке, поэтому при наличии возможности подать иск в этот суд по месту временной регистрации дольщика мы всегда рекомендуем этот вариант, что самым положительным образом сказалось на итоговом результате по данному делу.

Как взыскать неустойку за просрочку в случае заключения предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП)?

Довольно часто застройщики в целях уклонения от ответственности за просрочку передачи квартиры дольщикам в виде неустойки, предусмотренной 214-ФЗ и Законом о защите прав потребителей, заключают с дольщиками не ДДУ, а ПДКП.
И в случае просрочки к нам часто обращаются дольщики с вопросом: можно ли, заключив с застройщиком ПДКП, взыскать с него неустойку за просрочку?

Ответ - да, можно!
Рассмотрим следующие два основных варианта заключения с дольщиками ПДКП:

1. ПДКП заключен до ввода дома в эксплуатацию.
В этом случае в соответствии с позицией, изложенной в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017,
ПДКП приравнивается к ДДУ и к нему применяется 214-ФЗ, в том числе ч. 2 ст. 6 214-ФЗ о неустойке за просрочку передачи квартиры дольщику,
поскольку договором, хотя бы и поименованным ПДКП, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме дольщику, внесшему денежные средства на строительство.
Таким образом, при заключении такого ПДКП можно подавать иск о взыскании неустойки за просрочку как если бы это был ДДУ.

Нюанс: текст ПДКП должен позволять определить срок передачи квартиры дольщику, чтобы можно было определить просрочку и рассчитать неустойку.

2. ПДКП заключен после ввода дома в эксплуатацию.
В таком случае нормы 214-ФЗ применению не подлежат, т.к. дом уже построен и денежные средства привлекаются не для его строительства.

Тем не менее, исходя из п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54
если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, о заключении в последующем договора купли-продажи созданного или приобретенного в последующем недвижимого имущества, с полной предварительной оплатой, данный договор должен расцениваться судами как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Соответственно, к такому договору с дольщиком применяются нормы п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей о уплате продавцом неустойки в размере 0,5 % суммы предварительной оплаты товара за каждый день просрочки (но не более суммы предварительной оплаты).

Таким образом, если ПДКП заключен после ввода дома в эксплуатацию, неустойку за просрочку передачи квартиры также можно взыскать с застройщика, но уже по Закону о защите прав потребителей, а не по 214-ФЗ.
При этом условия ПДКП должны позволять определить срок передачи квартиры покупателю.

P.S. Недавно Мосгорсуд оставил в силе решение Тушинского районного суда о взыскании неустойки по ПДКП, заключенному после сдачи дома в эксплуатацию.
Суды обеих инстанций согласились с нашими доводами о применении к данному договору п. 3 с. 23.1 Закона о защите прав потребителей о неустойке за просрочку передачи предварительно оплаченного товара.

Если конкретно к цифрам, то при просрочке 151 день суд присудил по совокупности требований (неустойка, штраф, компенсация морального вреда, расходы на представителя, госпошлину) 340 915 руб., что является очень хорошим результатом с учетом того, что между сторонами сложились отношения не по долевому строительству, а по купле-продаже квартиры.

Всем добрый вечер!
В прошедшие праздники наш Юридический центр Advisor подвел итоги работы по взысканию неустойки с застройщиков Москвы и Московской области за последние полгода, которыми мы хотим с Вами поделиться.
 
Итак, за прошедшие 6 месяцев
 
1. Общая сумма, взысканная с застройщиков - 35 153 863,93 руб.
 
2. Количество выигранных дел - 79 дел в 22 судах Москвы и Московской области
 
Из которых рассмотрено:
 
в Красногорском городском суде - 35 
 
в Тушинском районном суде - 8
 
в Истринском городском суде - 7
 
В данные суды иски подавались нами чаще всего, поскольку там в целом хорошая практика по неустойке, а это очень важно именно по данной категории дел - с учетом отсутствия законодательных пределов снижения неустойки по ст. 333 ГК РФ.
Именно удачный выбор суда для подачи иска во многом предопределяет максимальный результат по делу о взыскании неустойки с застройщика, к чему мы всегда стремимся!
 
Тексты решений по мере их получения мы будем выкладывать на нашем сайте, где с ними может ознакомиться любой желающий: http://www.mosadvisor.ru/court_decisions/

Уважаемые дольщики!
Очень часто застройщики в ответ на вопросы о компенсации за просрочку пытаются убедить дольщиков, что неустойку можно взыскивать только после передачи квартиры, поскольку только тогда будет понятно, какая просрочка образовалась и какой окончательный размер неустойки.
 
Ни в коем случае не поддавайтесь на такие уговоры застройщика!
На самом деле для взыскания неустойки нет необходимости ждать передачи квартиры по акту приема-передачи.
Неустойку можно взыскивать хоть с первого дня просрочки и если понятно, что просрочка составит минимум 2-3 месяца, уже можно начинать процедуру взыскания неустойки. При этом уже после подачи иска требования о взыскании неустойки можно увеличить и взыскать неустойку на дату вынесения судебного решения!
Очевидный плюс состоит в том, что чем раньше Вы начнете процедуру взыскания неустойки, тем быстрее получите компенсацию.
Оставшуюся часть неустойки можно будет довзыскать отдельным иском.
 
А почему застройщики так убеждают дольщиков дождаться передачи квартиры?
Да потому, что так они отодвигают сроки выплаты неустойки.
Кроме того, после передачи квартир иски по неустойке будут подаваться дольщиками буквально пачками и очередь за выплатами тоже будет очень большой.
Так что в любом случае в выигрыше будут самые расторопные из дольщиков, которые не затягивая обратились за взысканием неустойки с застройщика.

Изменения в законодательстве о долевом строительстве с 01 июля 2018 года.

Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены существенные изменения в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" № 214-ФЗ (далее - 214-ФЗ), основные из которых вступят в силу для объектов строительства, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года.

Внесенные поправки изменяют основные правила осуществления застройщиками деятельности по привлечению средств дольщиков в рамках 214-ФЗ.
Рассмотрим наиболее серьезные изменения, которые внесены в 214-ФЗ.

1. Требования к застройщику (п. 1 ст. 2 214-ФЗ).
1.1. Застройщик – только хозяйственное общество.   
1.2. Обязательное наличие не менее трехлетнего опыта участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. метров в совокупности (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика).   
1.3. Наличие в наименовании слов "специализированный застройщик".   

2. Застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство - если разрешение на строительство получено после 01 июля 2018 г. (ч. 1.1 ст. 3 214-ФЗ).

3. Требования к финансовому положению застройщика (пп. 1.1 - 1.7 ч. 2 ст. 3 214-ФЗ):
- размер собственных средств застройщика должен составлять не менее 10 % от планируемой стоимости строительства многоквартирных домов, указанной в проектной декларации;
- минимальный остаток денежных средств застройщика на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации должен составлять не менее 10% от проектной стоимости строительства;
- отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых, связанных с привлечением денежных средств дольщиков;
- обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган;
- застройщик не вправе обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц и использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанных со строительством многоквартирных домов.

4. Требования к органам управления застройщика (п. 8 ч. 2 ст. 3, ст. 3.2 214-ФЗ).
Руководитель, главный бухгалтер застройщика и иные физические лица с долей в капитале более 25 % не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть привлечены менее трех лет назад к субсидиарной ответственности по обязательствам банкротного юридического лица, а также не должны были быть руководителем такого юридического лица.

5. Открытие счетов застройщика осуществляется только в одном уполномоченном банке (ч. 2.3 ст. 3 214-ФЗ)

6. С  21.10.2017 (после даты государственной регистрации "Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства") изменен способ обеспечение обязательств застройщика перед дольщиками (ч. 4 ст. 3 214-ФЗ).
   
Поручительство банка и страхование гражданской ответственности заменены отчислениями в компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости ДДУ, которые вносятся до госрегистрации ДДУ.

7. Публикация бухгалтерской отчетности застройщика(ч. 5 ст. 3 214-ФЗ).
Застройщик обязан будет размещать на своем официальном сайте  в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5 календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение - в срок не позднее 120 календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Данное положение уже вступило в силу.

P.S. В целом внесенные изменения направлены на повышение правовой защищенности дольщиков, которые вложили денежные средства в долевое строительство, а также на повышение открытости, прозрачности деятельности застройщиков, усиление контроля за деятельностью по строительству многоквартирных домов.

Сегодня судьей Аникеевой Е.Д. Красногорского городского суда с застройщика ООО "Хайгейт" (ЖК Опалиха О3) в пользу дольщика взысканы следующие суммы:

Неустойка - 98 434,38 руб.
Компенсация морального вреда - 8 000 руб.
Штраф - 53 217,19 руб.
Расходы на представителя - 12 000 руб.
Итого: 171 651,57 руб. при заявленной неустойке 196 868,75 руб.

P.S. Решение вынесено очень хорошее - по совокупности требований удалось взыскать более 87 % от заявленной неустойки.
Обращаем внимание, что при таких небольших суммах неустойки больше шансов отсудить максимальную неустойку, поскольку исходя из сложившейся судебной практики меньшие суммы неустойки суды меньше снижают по ст. 333 ГК РФ. Потому рекомендуем после образования просрочки не затягивая подавать в суд на взыскание неустойки с застройщика за просрочку.

19 марта судья Белянкова Е.А. Черемушкинского районного суда взыскала с застройщика ЖК Опалиха О3 ООО "Хайгейт" следующие суммы:
Неустойка - 336 233,04 рублей
Штраф - 168 116,52 рублей
Компенсация морального вреда - 5 000 рублей
Расходы на представителя - 15 000 рублей

Итого: 524 349,56 рублей при заявленной неустойке 336 233,04 рублей.

P.S. Такое решение, когда суд общей юрисдикции взыскивает 100 % от заявленной неустойки, является исключением из правила, поскольку в абсолютном большинстве случае суды применяют ст. 333 ГК РФ и снижают неустойку за просрочку передачи объектов ДДУ. Тем не менее, на удачу дольщика, такие решения имеют место быть)))

ЦБ РФ снизил ключевую ставку с 7,5 % до 7,25 %.

ЦБ РФ продолжает планомерное снижение ключевой ставки.
23 марта 2018 года ЦБ РФ принял решение о снижении с 26 марта 2018 года ключевой ставки
(по которой рассчитывается НЕУСТОЙКА за просрочку передачи объектов ДДУ) на 0,25 % - до 7,25 %.

По прогнозу Банка России, годовая инфляция составит 3–4% в конце 2018 года и будет находиться вблизи 4% в 2019 году.
В этих условиях Банк России продолжит снижение ключевой ставки и завершит переход к нейтральной денежно-кредитной политике в 2018 году.

Следующее заседание ЦБ по вопросу об уровне ключевой ставки запланировано на 27 апреля 2018 года.

Подробная информация на сайте ЦБ РФ:
http://www.cbr.ru/press/PR/?file=23032018_133000keyrate2018-03-23T13_20_35.htm

Сегодня В Тимирязевском районном суде судья Баранова Н.С. взыскала с застройщика АО "Континент проект" (ЖК Солнечная система)
в пользу дольщика следующие суммы:
Неустойка 150 000 руб.
Компенсация морального вреда 10 000 руб.
Штраф 50 000 руб.
Расходы на представителя 20 000 руб.
Итого: 230 000 руб. при заявленной неустойке 170 752 руб. 43 коп.
(просрочка передачи квартиры составила 77 дней).

Таким образом, по данному делу нам удалось взыскать в пользу дольщика по совокупности требований 135 % от заявленной неустойки, что является отличным результатом!

Вчера было вынесено еще одно хорошее решение о взыскании неустойки с застройщика:
судья Васильева Ю.О. Красногорского городского суда взыскала с застройщика ООО "Хайгейт" (ЖК Опалиха О3) в пользу дольщика следующие суммы:

Неустойка - 150 000 руб.
Компенсация морального вреда - 10 000 руб.
Штраф - 30 000 руб.
Расходы на представителя - 10 000 руб.
Итого:  200 000 руб. при заявленной неустойке 299 358,04 руб.

P.S. По данному делу просрочка передачи квартиры составила 136 дней.
При этом через 1,5 месяца после подачи иска квартира была принята дольщиком по акту приема-передачи, после чего мы увеличили исковые требования и заявили ко взысканию неустойку за весь период просрочки.
Таким образом, дольщик гораздо быстрее получит компенсацию за просрочку, т.к. не стал дожидаться передачи квартиры и подал иск о взыскании неустойки, а сейчас осталось только дождаться вступления решения в силу и получения исполнительного листа, который подается в банк застройщика для перечисления денежных средств.

Верховный Суд РФ разъяснил, что с застройщика могут быть взысканы расходы дольщиков на аренду жилья в период просрочки.

Верховный Суд РФ в определении от 19 декабря 2017 г. № 18-КГ17-239, отменяя  Апелляционное определение Краснодарского краевого суда об отказе во взыскании расходов дольщика на аренду жилья, разъяснил, что в случае если:
- в период просрочки застройщика по передаче квартиры дольщик вынужденно продолжал нести затраты по найму жилого помещения;
- дольщик зарегистрирован по месту жительства в значительной удаленности от места фактического проживания и работы;
- при этом у дольщика отсутствует на праве собственности жилое помещение в месте его фактического проживания и работы,
имеется причинно-следственная связь между расходами на наем жилья и допущенной застройщиком просрочкой, что является основанием для взыскания расходов на наем жилья с застройщика.

Напомним, что исходя из ранее сложившейся судебной практики суды крайне редко взыскивали указанные расходы с застройщиков, мотивируя отказ отсутствием причинно-следственной связи между данными расходами и просрочкой.

Теперь есть шанс, что практика будет меняться в соответствии с указанной позицией Верховного суда РФ, поэтому всем, кто заявляет расходы на наем жилья ко взысканию с застройщика, рекомендуем ссылаться на данное определение Верховного суда РФ в обоснование своих требований, что безусловно повысит шансы на положительный результат.

Уважаемые дольщики!
Мы обновили тексты решений судов Москвы и области о взыскании неустойки с застройщиков по делам, которые мы провели.
В настоящее время на нашем сайте: http://www.mosadvisor.ru/court_decisions/ размещено более 190 решений судов по данной категории дел по различным жилым комплексам за период с 2013 по 2017 гг.
Юридический центр Advisor имеет большой опыт ведения дел по взысканию неустойки - более 1100 дел и 4 лет работы по взысканию неустойки с застройщиков Москвы и области.
Размещенные на нашем сайте решения судов - это не только реальные результаты нашей работы, но также и полезная информация для дольщиков о практике судов и конкретных судей по взысканию неустойки с застройщиков.
Если у Вас возникли дополнительные вопросы - обращайтесь!

Делимся хорошими новостями о взыскании неустойки с ООО "Хайгейт" - застройщика ЖК Опалиха О3 в Тушинском районном суде и Красногорском городском суде.

1. Вчера судья Багринцева Н.Ю. Тушинского районного суда взыскала с застройщика в пользу дольщиков следующие суммы:
Неустойка - 290 806,63 руб. (в полном объеме!)
Штраф - 148 402 руб. (в полном объеме!)
Компенсация морального вреда - 6 000 руб.
Расходы на представителя - 30 000 руб.(в полном объеме!)
Итого: 475 208,63 руб. при заявленной неустойке 290 806,63 руб.

P.S. Просрочка передачи квартиры по данному делу составила 125 дней при цене квартиры 4 294 461,60 руб.
Такое решение, когда суд взыскивает неустойку и штраф в полном объеме, а в совокупности - сумму, существенно превышающую заявленную неустойку - приятное исключение из правил, поскольку в подавляющем большинстве случаев судьи применяют по заявлению застройщика ст. 333 ГК РФ и снижают неустойку.

2. Сегодня в Красногорском городском суде было рассмотрено 2 дела по искам о взыскании неустойки с ООО "Хайгейт".
По первому делу судья Потапова С.В. взыскала с застройщика:
Неустойка - 110 000 руб.
Штраф - 60 000 руб.
Компенсация морального вреда - 10 000 руб.
Расходы на представителя - 20 000 руб.
Расходы на доверенность - 2 000 руб.
Итого: 202 000 руб. при заявленной неустойке 228 659,54 руб.
P.S. Просрочка передачи квартиры по данному делу составила 153 дней при цене квартиры 2 868 403,20 руб.

По второму делу судья Потапова С.В. взыскала с застройщика:
Неустойка - 120 000 руб.
Штраф - 65 000 руб.
Компенсация морального вреда - 10 000 руб.
Расходы на представителя - 20 000 руб.
Расходы на доверенность - 1 600 руб.
Итого: 216 600 руб. при заявленной неустойке 245 402,76 руб.
P.S. Просрочка передачи квартиры по данному делу составила 156 дней при цене квартиры 3 098 178,72 руб.

Сегодня судья Самохвалова С.Л. Тушинского районного суда взыскала с ООО "Хайгейт" - застройщика ЖК Опалиха О3 в связи с расторжением ДДУ следующие суммы:

Цена квартиры + кладовой - 6 585 475,50 руб. + 124 740 руб.
Проценты за пользование денежными средствами по квартире + кладовой - 1 200 000 руб. + 15 000 руб.
Штраф - 3 968 105 руб.
Компенсация морального вреда - 6 000 руб.
Затраты на представителя - 20 000 руб.
Затраты на оплату госпошлины - 45 802,85 руб.
Итого: 11 965 123,4 руб. при цене иска (цена квартиры и кладовки+проценты) 10 160 568,49 руб.

P.S. Решение очень хорошее, при этом судья при определении размера штрафа (который тоже может быть снижен по ст. 333 ГК РФ) не пожалела застройщика, не выплатившего добровольно цену ДДУ, и присудила его в полном объеме - 50 % от суммы неустойки, проценты и компенсации морального вреда.